Association Lagarde13

Définition de la vétusté

En général, est considéré comme vétuste un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cependant, il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté.

D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cadre d’un logement, la vétusté est simplement présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement  :

• ne présente pas de détériorations,
• a été convenablement entretenu,
• dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination.

A l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, parce qu’il n’a pas été entretenu.

A noter que l’usage anormal est également reconnu lorsque l’usage de la location ne correspond pas à sa destination (par exemple, utilisation d’un appartement comme bureau, ou local de stockage, et inversement).

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, pour que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge financière notamment.

La grille de vétusté

La grille de vétusté est établie de manière indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concernées. Elle se présente le plus souvent de la manière suivante.

Une colonne liste les équipements concernés :

• plomberie : canalisations, appareils sanitaires ;
• chauffage : réseau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire, appareil électrique de chauffage et/ou production eau chaude sanitaire (et organe de régulation) ;
• réseau électrique (compris dans le tableau) ;
• quincaillerie ;
• robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur) ;
• appareils ménagers ;
• menuiseries intérieures et extérieures ;
• meubles sous éviers ;
• parquet/carrelage/faïence, dalles ou revêtements plastiques pièces humides, dalles ou revêtements plastiques autres pièces, moquettes et aiguilleté ;
• peinture/papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.

Les autres colonnes précisent, pour chaque équipement :

• la durée de vie,
• la franchise,
• le pourcentage d’abattement par année,
• le pourcentage d’abattement après franchise,
•  en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

D’après les pratiques constatées, les principes suivants peuvent être retenus :

• durée de vie des peintures et papiers peints : 7 ans ;
• durée de vie des moquettes : 7 ans ;
• durée de vie des éléments d’équipement ménagers : 8 ans.

Exemple de grille de vétusté :

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